新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/青檸

新浪財經訊 近日，太古地產發布2019年度業績公告。公告顯示，2019年全年太古地產實現營業收入142.22億港元，同比減少3.38%；歸屬股東凈利潤134.23億港元，較2018年的286.66億港元同比下降53.17%。

太古地產作為老牌港企，以“收租”為主要收入來源，包括辦公樓、零售物業、住宅等。2019年香港零售物業租金的下滑給公司造成較大的影響，內地零售物業則成為重要增長極，但租金收入逐年增長的同時增速開始有所放緩。而公司多年連續虧損的酒店業務，在2019年繼續錄得虧損，2020年在疫情沖擊下預計也不會樂觀。此外，公司的經營現金流凈額創下2012年港交所上市以來的最低水平，較2018年下滑超50%。

物業買賣和酒店業務盈利大幅下滑

Wind數據顯示，2019年，太古地產的營收和凈利潤增速分別為-4.34%和-53.17%，而2018年則為-19.74%和-15.58%，凈利潤下滑幅度今年進一步擴大。扣除2019年出售兩座辦公樓的非經常損益后，扣非凈利潤同比下滑59.72%。

公開資料顯示，太古地產是太古股份有限公司的全資附屬公司，從事發展、持有及管理綜合物業項目，專注于發展商業項目。公司的業務主要為物業投資、物業買賣、投資及營運酒店項目，其中物業投資貢獻超8成營收。

具體分部來看，2019年太古地產的物業投資收入上升1.27%，物業買賣大幅下降51.37%，酒店收入則下降7.69%。而從利潤來看，除了出售投資物業權益獲得的23.38億港元溢利，較去年實現增長之外，其余幾項均同比下滑。其中，物業投資運營溢利較去年下滑2.33%，物業買賣溢利僅400萬港幣，較去年下滑93.85%，酒店業務則虧損6200萬港幣，較2018年的虧損幅度再次加大。太古地產表示，公司2019年酒店業務錄得虧損，主要由于下半年香港酒店業績轉差（反映社會事件），中國內地和美國的酒店業績有所改善。事實上，太古地產的酒店業務已連續10年錄得虧損，2020年在疫情沖擊下仍難言樂觀，預計將繼續虧損。

而投資物業估值收益2019年為37.20億港元，較2018年大幅下滑80.87%，這也是凈利潤下滑幅度較大的主要原因。

內地租金收入增速放緩

太古地產的物業投資收入以租金收入為主，2019年辦公樓和住宅租金收入均實現同比增長，僅零售物業租金小幅下滑。但這主要是由于香港零售物業租金收入疲弱，內地租金收入依然實現增長。

截至2019年12月31日，太古地產的已落成投資物業合計2320萬平方尺，其中辦公樓和零售物業最多，分別達1250萬平方尺和730萬平方尺。目前，太古地產在內地的零售物業和酒店物業面積均要高于香港，并且僅在內地尚有還處于發展中的零售物業，未來內地零售物業面積會進一步超過香港。

截至2019年12月31日，內地已落成的零售物業組合總樓面面積合共為630萬平方尺，其中集團應占權益為450萬平方尺，主要包括太古地產全資擁有的北京三里屯太古里及廣州匯坊、持有97%權益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權益的北京頤堤港、成都遠洋太古里及上海興業太古匯。截至2019年12月31日，集團中國內地零售物業的估值為551.12億港元，其中太古地產應占權益為403.4億港元。

2019年，太古地產來自中國內地零售物業的應占租金收入總額增長8%至33.52億港元，而2017年和2018年這一增速均為12%，2019年有所放緩。

太古地產財報顯示，2019年北京三里屯太古里的零售銷售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升26%、成都遠洋太古里上升23%及上海興業太古匯上升73%，全部增長百分比都高于8%的全國零售銷售額增長率，尤其是上海興業太古匯，銷售增長強勁。

可以看到，2019年太古地產在內地的零售物業組合出租率達到97%-100%，這些物業銷售額的增長推動續約租金上漲，繼續給公司帶來租金收入增長。而2020年新型冠狀病毒肺炎疫情對零售投資物業帶來不利影響，公司預計2020年的零售物業租金收入將會下降；個別零售租戶會因應其業務狀況獲提供暫時性租金支持。在不影響與租戶長期關系的情況下，將盡可能節省成本。

經營現金流凈額創上市以來最低水平

眾所周知，投資性物業會沉淀了大量的資金，主要依靠運營資金來盤活現金流。2019年，太古地產的經營活動現金流凈額創下了2012年上市以來的最低水平。2019年，公司有不少資產出售動作，包括太古灣道12號和14號辦公樓等。此前在業績發布會上，太古股份有限公司財務董事劉美璇表示，2020年還將出售一些非核心資產，以便獲得更多資金流。

展望2020年，太古地產表示，在香港中區，預期需求減少（尤其是中國內地企業）及空置率上升會對辦公樓租金造成下調壓力。盡管需求減少以及九龍東和其他地區供應量增加，預期太古坊辦公樓的租金會因租用率高企而（較其他地區的租金）相對堅穩。然而，鑒于前景不明朗，辦公樓租戶推遲作出租賃承諾。而在廣州及北京，由于中心商業區有新樓面供應以及需求疲弱，預期2020年辦公樓空置率將會上升及租金受壓。在上海，預計2020年來自國內及國際企業的需求疲軟，但由于靜安中心商業區租用率高企及新樓面供應有限，上海的辦公樓租金預料會相對堅穩。