8月31日，廣州住建局發(fā)布《關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》。
根據(jù)通知，二手住房交易參考價以住宅小區(qū)為單位，以過去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房的網(wǎng)簽成交均價為基礎，綜合考慮市場評估價格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價格。
首批共發(fā)布了96個小區(qū)樓盤的交易參考價格，均低于10萬元/平方米。
除廣州以外，目前建立二手房指導價的城市，還包括深圳、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州，覆蓋一二三四線城市。
從各地發(fā)布的二手房指導價來看，主要聚焦在房價漲幅較大的熱點區(qū)域和熱點樓盤，特別是學區(qū)房。
為什么要建立二手房指導價？
二手房指導價作用真的很神奇嗎？
杭州等城市會跟進嗎？
01
商品房限價留下的難題
中國熱點城市這一輪的房價暴漲，始于2015年的深圳，加速于2016年的“四小龍”（合肥、南京、蘇州和廈門），2016年下半年起杭州后來居上。
這些熱點城市經(jīng)濟社會發(fā)展和人口的流入有房價上漲的溫床，或者說有房價上漲的土壤，但房價上漲的種子卻并不是城市本身以及這些城市的房子。
各位只要回顧一下，2015年央行降了幾次息，2015年至2016年初A股發(fā)生了什么，包括A股的熔斷機制來源，或許能夠喚醒一些記憶。
和上一輪樓市調(diào)控相比，這次樓市調(diào)控官方在商品房限購、限貸的基礎上又加了一條新的政策——限價。
始于2016年第四季度的商品房限價政策，在出臺伊始贏得了部分不太了解市場的公眾和媒體的歡呼，認為這次打到了樓市的“七寸”。
部分官方人士也認為，這下萬事大吉了。
從2017年春天開始，這一政策在全國各熱點城市相繼出臺。
這一政策不僅缺乏法律依據(jù)和契約依據(jù)，甚至缺乏市場常識。（當時還沒有實行“限房價、競地價”政策，后來實行的“限房價、競地價”政策商品房的限價標準在賣地之前就已公布，至少還有契約精神。）
事實上，一個市場所謂的房價，既包括商品房價格，也包括二手房價格。
官方能限制商品房價格，但無法限制二手房價格。
這個和市場開了天大玩笑的限價政策，至今已經(jīng)過去4年多時間，仍然堂而皇之地在實施。
4年之后，這一政策也被市場開了一個天大的玩笑。
商品房的限價和二手房市場價格之間形成了巨大的倒掛和套利空間，猶如堰塞湖懸在市場之上，隨時有潰堤的危險。
巨大的套利空間，催生出巨大的投資、投機需求。
02
二手房市場被控盤
一二手房之間不僅形成巨大套利空間，同時還產(chǎn)生了另一個嚴重惡果：
原來市場的定價權是由商品房和二手房共同形成的，甚至由于商品房一般是成批量成交的，定價權更大。
而商品房限價以后相當于讓渡了市場定價權，二手房則獲得了市場獨家定價權。
嗅覺靈敏的資本和一些中介機構(gòu)以及部分小區(qū)的業(yè)主，立即合謀，奪取甚至壟斷二手房市場部分樓盤的定價權，控盤某些次新小區(qū)的二手房，制造ABC單交易鏈。
此時，部分城市在無可奈何之下，出臺了所謂二手房指導價。
2021年2月，深圳首個建立二手房參考價格發(fā)布機制。
至今已有13個城市建立二手房指導價機制，包括深圳、廣州、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州。
商品房限價，開發(fā)商無可奈何，怎么也不敢跟地方政府打官司，但如果出臺二手房限價，可以肯定房東是要打官司的。
所以只能出臺二手房指導價格發(fā)布機制（也有叫二手房參考價格）。
但房產(chǎn)的交易價格，既不屬于政府定價，也不屬于政府指導價。
根據(jù)《中華人民共和國價格法》第十九條：政府指導價、政府定價的定價權限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價目錄為依據(jù)。中央定價目錄由國務院價格主管部門制定、修訂，報國務院批準后公布。地方定價目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規(guī)定的定價權限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級人民政府審核同意，報國務院價格主管部門審定后公布。省、自治區(qū)、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。
于是和二手房指導價政策相對抗的市場行為又發(fā)生了。
例如，買賣雙方簽陰陽合同，除房子以外附加一幅自己畫的所謂字畫附加幾百萬元等光怪陸離的市場現(xiàn)象。
圖片來源網(wǎng)絡
03
二手房指導價，作用很神奇？
如果說二手房指導價有作用的話，最大的殺傷力就是，銀行要按照二手房指導價給買方發(fā)放按揭貸款，而不管實際成交價格是多少。
這使得購買實際成交價格遠高于二手房指導價樓盤的買家，要付出更多的首付款。
一周前（8月31日），廣州出臺了二手房指導價，并發(fā)布了總共96個小區(qū)樓盤的交易參考價格，均低于10萬元/平方米。
其中，天河區(qū)的保利心語花園的交易參考價格最高，為96957元/平方米。而根據(jù)安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)，保利心語花園9月掛牌均價超15萬元/平方米。
圖源：安居客
據(jù)媒體報道，在廣州二手房指導價發(fā)布當天，位于天河區(qū)楓葉路的珠江俊園就有業(yè)主因置換急需資金，直接降價118萬元出讓一套四房單位。此外，天河區(qū)歷德雅舍、駿景花園等項目也有業(yè)主主動降價銷售。
二手房指導價真的如此神奇嗎？
未必。
深圳二手房指導價已經(jīng)出臺半年多時間。
年初深圳出臺二手房指導價的時候，并沒有產(chǎn)生立竿見影的效果。2月8日，深圳出臺二手房指導價，3月份二手房成交量并不低。
數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)
因為當時的市場熱度和市場預期與現(xiàn)在完全不同。
近幾個月，貨幣信貸政策驟然收緊，特別是二手房的按揭貸款。各熱點城市二手房放貸時間都大大延長，并提高了按揭利率，甚至有些城市根本貸不出款。
4月底，學區(qū)房問題上了政治局會議，顯示出官方對學區(qū)房整治的決心。
而學區(qū)房又是整個二手房市場中，最離譜甚至最惡劣的價格標桿，也是房價為教育資源不均衡無端背上的一口黑鍋。
加之近幾個月疫情和宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)等影響因素，和年初相比，人們對市場的未來預期已經(jīng)發(fā)生較大變化，甚至發(fā)生根本性變化。
這些變化，無需記在二手房指導價的功勞簿上，而是上述綜合因素改變了市場預期。
至少有一個現(xiàn)象能夠證明這一點，就是還沒有出臺二手房指導價的城市，二手房市場也在同步降溫。例如，杭州雖然沒有出臺二手房指導價，但4月至8月二手房成交量也連續(xù)5個月下跌。
所以，不必迷信二手房指導價的威力。
二手房指導價可以出。但是其作用只是，也只能是指導銀行評估價格，加大首付，降低杠桿。
至于二手房的成交價格，政府不能直接干預。
畢竟，二手房交易是雙方的民事行為。只要雙方自愿，不違反國家法律，不損害第三方利益。
