上個(gè)月，廣州第二批集中供地終于來(lái)了。
隨之而來(lái)的還有土地規(guī)則的改變，其中最關(guān)鍵的就是是房地價(jià)格聯(lián)動(dòng)，限地價(jià)，限房?jī)r(jià)。
其中限制房?jī)r(jià)針對(duì)的區(qū)域是之前樓市火熱的南沙區(qū)與黃埔區(qū)。
這兩個(gè)區(qū)域的地塊均明確了最高房屋銷售價(jià)格，全周期實(shí)行限價(jià)。
并且這兩個(gè)區(qū)域的部分地塊還對(duì)銷售對(duì)象做出嚴(yán)格的規(guī)定，要求首套無(wú)房家庭購(gòu)買的套數(shù)要占比不低于50%。
盡管大致規(guī)則玩法出來(lái)了，但相關(guān)細(xì)則卻沒(méi)有公布。
不過(guò)，有消息透露，黃埔地塊的限房?jī)r(jià)細(xì)則已經(jīng)出來(lái)，不僅對(duì)限房?jī)r(jià)進(jìn)一步說(shuō)明，還對(duì)無(wú)房家庭的認(rèn)定有了標(biāo)準(zhǔn)。
黃埔地塊限房?jī)r(jià)是全周期，即無(wú)論你分幾期推，你都要賣這個(gè)價(jià)格。
且還一刀切，無(wú)論戶型朝向、不管樓層高低，通通一個(gè)價(jià)。
即黃陂地塊賣46796元/平，科學(xué)城地塊賣38051元/平。
此外，對(duì)于無(wú)房家庭的認(rèn)定，也有解釋。
只要在地塊項(xiàng)目銷售階段，家庭和個(gè)人名下沒(méi)有房產(chǎn)即可認(rèn)定為無(wú)房家庭。
會(huì)對(duì)區(qū)域購(gòu)房者造成什么影響？
NO.1打掉預(yù)期，黃埔買房，別急
Real estate channel
小編認(rèn)為，首先肯定是預(yù)期的改變。
而且由于是全周期限價(jià)，小盤(pán)可能半年內(nèi)清盤(pán)，大盤(pán)可能賣一兩年甚至更久。
未來(lái)兩三年，預(yù)期全被打掉。
如果原來(lái)你要小編預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)是多少？小編肯定預(yù)測(cè)不出來(lái)。
但你現(xiàn)在要我預(yù)測(cè)黃埔一年以后的房?jī)r(jià)，我能準(zhǔn)確地說(shuō)出，科學(xué)城賣3.8萬(wàn)/平！黃陂板塊賣4.7萬(wàn)/平！不騙人！
對(duì)于區(qū)域購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也是吃了一顆“定心丸”，未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)已經(jīng)被限死，現(xiàn)在也不必急著上車，可以慢慢挑。
而且，放眼現(xiàn)在與未來(lái)，黃埔也不再是“缺貨”的黃埔。
根據(jù)中地行的不完全統(tǒng)計(jì)，金九銀十期間黃埔就有11盤(pán)入市搶客，推新項(xiàng)目數(shù)高居全市第一。
從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買房市場(chǎng)，黃埔也終于到了“客挑盤(pán)”的時(shí)代了。
（金九銀十期間，黃埔推新項(xiàng)目最多）
而且把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)黃埔仍然會(huì)有更多的選擇。
為什么？因?yàn)榕f改！
去年6月黃埔立下軍令狀，計(jì)劃三年內(nèi)（2020-2022年）完成66個(gè)舊村改造的目標(biāo)。
（來(lái)源：廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局）
如今黃埔舊改進(jìn)度飛快，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)領(lǐng)跑全市。
預(yù)計(jì)近期入市的就有黃陂長(zhǎng)安片舊改項(xiàng)目保利翔龍?zhí)靺R與湯村舊改項(xiàng)目升龍學(xué)府上城了。
未來(lái)黃埔的66條村舊改就是其新房的主要來(lái)源，這個(gè)供應(yīng)量是十分之大的，足夠讓購(gòu)房者慢慢挑了。
所以說(shuō)，買黃埔，現(xiàn)在別急。
NO.2一刀切賣樓，未來(lái)必定現(xiàn)金為王
Real estate channel
其次就是一刀切的影響了。
所有樓層、戶型都賣一個(gè)價(jià)，也不是沒(méi)有先例。
科學(xué)城某“網(wǎng)紅盤(pán)”一口價(jià)3.77萬(wàn)/平，造成的后果就是開(kāi)發(fā)商挑客嘛。
全款客優(yōu)先，高首付比例稍后，三成首付的，只能去撿一些邊邊角角了。
（房頻實(shí)拍）
說(shuō)到底，未來(lái)還是現(xiàn)金為王。
躺得太平不可取，還是要多努力攢點(diǎn)錢，以后才能在樓市當(dāng)大爺。
NO.3一二手倒掛，未來(lái)可能迎打新熱
Real estate channel
接著來(lái)看看地塊周邊的項(xiàng)目情況。
黃陂地塊限價(jià)4.7萬(wàn)/平，隔壁是今年首批供地，深振業(yè)用2.7萬(wàn)/平地價(jià)搖號(hào)拿下的地塊。
其周邊項(xiàng)目有在售的華標(biāo)峰湖御境，售價(jià)5.2萬(wàn)/平（報(bào)價(jià)：房天下），以及待售的另外兩個(gè)全新盤(pán)，吹風(fēng)價(jià)都是5萬(wàn)+/平。
這樣對(duì)比下來(lái)，黃陂地塊在價(jià)格上是有優(yōu)勢(shì)的。
另外一宗科學(xué)城地塊，限價(jià)3.8萬(wàn)/平。
地塊周邊二手項(xiàng)目居多，科城山莊賣5.2-5.5萬(wàn)/平，新福港鼎峰賣6.1萬(wàn)/平，保利羅蘭國(guó)際賣5萬(wàn)/平。（來(lái)源：貝殼）
不過(guò)要注意一點(diǎn)，以上二手項(xiàng)目都是首批二手房指導(dǎo)價(jià)的樓盤(pán)，目前在貝殼上高房?jī)r(jià)房源已經(jīng)不顯示了，以上價(jià)格是二手指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之前的價(jià)格。
但大家都清楚，想要賣家按指導(dǎo)價(jià)賣房的可能性不大，所以買新房的性價(jià)比遠(yuǎn)高于二手房。
總的來(lái)說(shuō)，這些區(qū)域一二手倒掛之勢(shì)盡顯，新房買到就是賺到，未來(lái)可能會(huì)迎來(lái)打新熱潮。
NO.4無(wú)房家庭認(rèn)定寬松，打新門檻降低
Real estate channel
廣州對(duì)無(wú)房家庭的認(rèn)定，小編認(rèn)為相對(duì)很寬松了。
只要在地塊項(xiàng)目銷售階段，家庭和個(gè)人名下沒(méi)有房產(chǎn)即可認(rèn)定為無(wú)房家庭。
要知道，“地塊至少50%新房限售名下無(wú)房家庭”這個(gè)政策，其實(shí)之前杭州就有了。
但杭州對(duì)于無(wú)房家庭的認(rèn)定，嚴(yán)苛了不少。
無(wú)房個(gè)人，要滿30周歲及以上且無(wú)房，才能認(rèn)定。
而無(wú)房家庭則是要從2018年4月4日以后一直無(wú)房才能認(rèn)定。
離異的話，要滿三年，且無(wú)房也要滿三年才可以認(rèn)定。
對(duì)比之下，可以看見(jiàn)廣州的無(wú)房家庭認(rèn)定算是很寬松的了。
（杭州無(wú)房家庭認(rèn)定，來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）
這樣會(huì)有什么后果？
那當(dāng)然是間接降低打新門檻嘛，因?yàn)闊o(wú)房個(gè)人也能優(yōu)先買嘛，結(jié)婚的人能買一套，離婚了可是能買兩套的......
NO.5 未來(lái)住宅品質(zhì)會(huì)下降？不！買了保險(xiǎn)
Real estate channel
那地塊還沒(méi)出讓，就已經(jīng)被限制房?jī)r(jià)了。
未來(lái)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間被限死，住宅建筑質(zhì)量會(huì)下降嗎？相關(guān)配套會(huì)被減配嗎？
關(guān)于住宅建筑質(zhì)量方面，購(gòu)房者可以稍微放心。
因?yàn)樾【幵邳S埔的地塊出讓條件中發(fā)現(xiàn)一條競(jìng)拍條件。
總結(jié)起來(lái)就是地塊競(jìng)得人需要給地塊未來(lái)的住宅建筑質(zhì)量買保險(xiǎn)。
而且是要強(qiáng)制性開(kāi)發(fā)商要購(gòu)買的。
值得一提的是，小編在其他區(qū)域的地塊中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)此條要求，此為黃埔的三宗地塊獨(dú)有。
相關(guān)保險(xiǎn)細(xì)則中指出，如果保險(xiǎn)公司查驗(yàn)不通過(guò)，項(xiàng)目不整改就無(wú)法竣工驗(yàn)收。
（來(lái)源：廣州市政府）
可以預(yù)見(jiàn)，雖然黃埔地塊限定了房?jī)r(jià)，但未來(lái)住宅品質(zhì)還是有所保障的，畢竟上了保險(xiǎn)嘛。
那配套會(huì)被減配嗎？小編覺(jué)得有這個(gè)可能。
如果房?jī)r(jià)已經(jīng)被限死，未來(lái)開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)過(guò)多花心思在園林、相關(guān)配建等設(shè)計(jì)上，畢竟原先設(shè)計(jì)這個(gè)可以為了溢價(jià)，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)都定好了，只造管房子賣就是了。
NO.6長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，土地供應(yīng)能否跟上？
Real estate channel
最后小編想說(shuō)的是，第一批限房?jī)r(jià)的地塊只有南沙與黃埔，共計(jì)8宗。
在廣州如此龐大的市場(chǎng)面前，算不上多，要說(shuō)影響到整個(gè)廣州，也比較難。
所以目前這些地塊限房?jī)r(jià)的主要目的還是穩(wěn)住預(yù)期。
長(zhǎng)期來(lái)看，廣州住房的需求是一直在增長(zhǎng)的，如果只有少數(shù)的限房?jī)r(jià)地塊供應(yīng)根本無(wú)法滿足市場(chǎng)的購(gòu)房需求。
所以，接下來(lái)還是要看有沒(méi)有更多的土地供應(yīng)出來(lái)。
