中泰設計闖關IPO之路并非一帆風順，其被深交所詢問后，于9月17日作出了回復，但仍有部分疑問待解。
在房地產“三道紅線”壓力之下，不少房企資金鏈高度緊張，甚至出現了暴雷，這其中不乏中泰設計的重要客戶。紅星資本局發現，近年來公司應收賬款節節走高，因為收不到部分房企的設計費，不得不“以房抵債”，拿了一堆房子在手中。但樓市調控壓力之下，部分偏遠地區的房產如何處置變現恐將是個大麻煩。
圖片近日：中泰設計官網
收不到設計費，只好“以房抵債”
深交所指出，中泰設計2018年至2020年前五大客戶占比分別為34.09%、38.01%和 31.27%，前五大客戶均為房地產開發企業。要求公司結合主要客戶“三道紅線”等，進一步說明主要客戶是否存在流動性緊張、償債能力大幅度降低、失信被執行的情況。
報告期內中泰設計的主要客戶包括：融創、優筑置信、首創、金隅集團（601992.SH）、恒大、北大資源（00618.HK）、德商集團、鑫苑、領地控股（06999.HK）等，均為知名房企。其中部分房企已經暴雷或陷入流動性危機，并出現將設計公司“拖下水”的情況。
近日，一份廣州市白云建筑設計院的降薪通知廣泛流傳：因主要客戶恒大集團以商票形式支付設計費，從2021年2月至今大面積逾期，導致公司流動現金儲備短缺，決定從10月開始調整全體員工的預發，降幅區間在20%-40%，并希望員工理解支持，共克時艱。
房企暴雷殃及設計院
同為建筑設計公司，中泰設計的回款情況也出現了問題。截至2021年6月30日，中泰設計兩年以上應收賬款余額為4535.16萬元。其中，對涉及置信、巴中置信、銀川置信等及其項目公司的應收賬款，合計18個項目合同，兩年以上應收賬款余額合計為2348.22萬元，已計提壞賬2252.06萬元。
為確保應收賬款的可收回性，中泰設計與置信簽署了“以房抵債”協議，協議覆蓋應收賬款金額合計為1694.6萬元；同時基于謹慎性原則，對置信、銀川置信下的項目公司，根據訴訟判決情況，全額計提了壞賬準備。
紅星資本局梳理發現，銀川的一個置信房地產項目，用12套房產抵債489.73萬元，意味著每套均價僅40萬元出頭；四川巴中的一個置信項目，用11套房產抵債585.14萬元，每套價格約53萬元。這些“以房抵債”的房產雖然便宜，但部分地處偏遠地區，在樓市調控壓力之下，這些房產如何處置變現，恐怕也是個大麻煩。
中泰設計另一大客戶恒大集團同樣存在票據逾期，報告期內逾期票據金額為459.85萬元。公司也通過采取“以房抵債”的方式，保障公司對恒大應收設計服務費的可收回性。紅星資本局查詢發現，恒大主要用在貴陽開發的房地產項目抵債，涉及貴陽市花溪區恒大溪上桃源住宅、貴陽市觀山湖區恒大金陽新世界商鋪、貴陽市花溪區恒大翡翠華庭商鋪等。
設計費難收，于是“以房抵債”
此外，“以房抵債”還涉及了領地、藍潤等房企，公司客戶藍光發展（600466.SH）、鑫苑存在票據逾期的情形，但應收票據金額較小。中泰設計表示，截至本回復出具日，公司其他主要客戶對公司的回款情況較為良好，“三道紅線”政策對主要客戶的影響未對公司的經營構成重大不利影響。
業務高度集中西南，公司稱合理
深交所要求中泰設計補充說明，報告期內西南地區實現的主營業務收入及占比；地域集中度高的原因及合理性；發行人是否具備拓展華夏業務的能力等。
中泰設計回復稱，由于服務的地域屬性及成本等原因，建筑設計企業普遍存在一定地域性。公司重點業務區域為西南地區，報告期內（2018年至2021年上半年）主營業務收入中，西南區域實現的收入分別為2.64億元、3.19億元、3.42億元和1.69億元，占同期主營業務收入的比例分別為91.63%、91.06%、87.21%和 85.81%。總體處于較高水平且持續增長，成為公司業務收入的主要區域。
報告期各期末中泰設計在手訂單中，來自于西南地區的訂單金額分別為4.05億元、4.51億元、5.89億元和6.50億元，占各期末在手訂單金額的比例分別為89.47%、82.71%、78.08%和 81.17%，仍處于較高水平。公司表示，基于業務發展戰略和發展規劃，在業務快速發展期間，地域集中度較高存在合理性，與同行業公司華陽國際（002949.SZ）類似，不存在重大差異。
公司表示，隨著西南區域外市場收入規模和在手訂單數量的增多，公司業已形成以西南為中心，布局華夏的市場格局。2018年至2020年公司在西南區域外分別實現收入2413萬元、3133萬元和5017萬元，各期末在西南區域外的在手訂單金額分別為4766萬元、9437萬元和1.65億元，復合增長率86.29%。今年上半年，公司在西南區域外實現收入2797萬元，在西南區域外的在手訂單 1.51億元。總體看來，西南區域外的營業收入占比、在手訂單金額占比均呈明顯上升趨勢。
深交所還要求公司披露，報告期內的虧損合同及針對虧損合同計提相應的預計負債。
部分設計項目出現虧損
中泰設計披露，報告期內公司存在部分虧損項目，共計24 個。產生虧損項目的主要原因包括：一是客戶未能如期取得土地、變更開發計劃或自身資金等原因導致項目終止，進而形成已結算項目收入無法彌補已產生的營業成本情形。
二是部分零星項目，因項目合同金額較小，導致項目收入無法覆蓋項目已發生的成本。紅星資本局注意到，部分前期概念方案設計項目合同僅有區區幾萬元，這種很容易導致虧損。不過也有部分較大合同產生了虧損，如圓中嘉華彭山長壽湖設計項目，合同金額589.33萬元；中鼎中央城·玉林院子設計項目，合同金額243.86萬元，這些項目合同目前均已終止。
紅星新聞記者 李偉銘
編輯 余冬梅
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