原標題：他比孫宏斌還狠？！

打不了逆風仗，憑什么做生意？

作 者丨顏 宇

2020年剛冒個頭，一場世紀大并購便塵埃落定。

1月13日，世茂集團宣布與福晟集團合作，成立新字頭“世茂福晟”。多家媒體報道中提到，雙方名為合作，事實上卻是以世茂為主導，吞下福晟貨值近4000億的地產(chǎn)項目。而據(jù)世茂2019年的半年財報顯示，其總資產(chǎn)4159億，負債3046億。

世茂如此操作，堪稱是一場豪賭。這也例證著，寒冬下的大型房企，正步入新一輪大魚吃大魚的時代。

豪賭是傳統(tǒng)

站在時代浪潮上的地產(chǎn)商，幾乎都是在一場場豪賭中奮勇搏殺而出的幸存者。

2001年，還在為《福布斯》工作的外國人胡潤盯上了中國富豪。他通過上海外灘邊上的售樓熱線，聯(lián)系到了當時十里洋場的地產(chǎn)大哥——世茂集團董事長許榮茂。

許榮茂一聽要曝光自己的財富，與其他高調的富豪不同，幾度拒絕，表示不愿刊登自己的名字。最后他別有深意地告訴胡潤：“說實話，我們不希望進榜，但如果要進，請務必排得準一些。”

當年，許榮茂以60億元的資產(chǎn)登上大陸富豪榜的第5位。他主導的濱江花園更是在上海一鳴驚人，以6幢超高層公寓的豪宅模式震驚業(yè)內。他拍下的爛尾樓也更名為世茂國際廣場，成為日后上海地標建筑之一。

能有此成就，源于許榮茂早就明白在中國做生意之道。

1995年，祖籍福建，靠香港資本市場賺到上億財富的許榮茂大舉進軍北京房地產(chǎn)。當時海南省樓市泡沫的破滅，已經(jīng)讓廟堂開始警惕。國務院計劃里提及，將在5年間建成1.5億平方米的經(jīng)濟適用房。許榮茂的動作，堪稱是一場豪賭。

但他的嗅覺異常敏銳，規(guī)避了與政策沖突的風險。主導開發(fā)的樓盤都是為第一批富起來的中國人準備的高檔小區(qū)，包括紫竹花園、華澳中心等，并因此成為赫赫有名的“豪宅之父”，名滿京城。

1998年，中國經(jīng)濟遇冷。朱镕基放言“兩年內一定要把住宅業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)”。住房制度開始改革，福利分房被取消。就在大批房企搶灘京城市場時，許榮茂卻做了個驚人的決定：揮師樓市低迷的上海。

這次豪賭，讓許榮茂有了成為“全國頂尖”的基礎。

當時的上海房地產(chǎn)還處于萌芽階段，市中心都有爛尾樓工程，但許榮茂相信這個曾經(jīng)的遠東中心會在未來重新璀璨，不僅大手筆投入，還在上海設立了世茂總部。

同時，他還發(fā)揮諳熟資本市場的優(yōu)勢，于2000年8月成功借殼以恒源祥著稱的上海萬象集團（后更名世茂股份），擁有了第一家上市公司。

世茂上市后，許榮茂繼續(xù)盯著先富起來的中高端收入人群，以獨創(chuàng)的“濱江系列”高端住宅品牌，快速從上海走向全國，成為當時最具實力的全國性地產(chǎn)商之一，并且于2006年將旗下住宅項目業(yè)務重組為世茂房地產(chǎn)到香港上市。

這次上市，也讓許榮茂站上財富排行的新高度，以超過170億身價成為《福布斯》2006中國排名第二的大富豪。排在他前面的是黃光裕，排在他后面的是榮毅仁之子榮智健。

后來相繼坐過首富位置的王健林、許家印、楊國強等地產(chǎn)人，則在當年富豪榜的前50都看不到名字，三人中排名最高的許家印被估身價35億，列第52。不但離許榮茂有幾十條街的距離，也比富力的張力、合生創(chuàng)展的朱孟依差得遠。

從這個意義上說，說世茂這兩年大動作是逆襲的人，那都是典型的“太年輕，不了解歷史。”但也正是從那時開始，世茂的領先優(yōu)勢一步步消失，并不斷被后來者迎頭追上。

許榮茂是中醫(yī)出身，風險意識超強，奉行穩(wěn)中求進的策略。2008年后，國家對房地產(chǎn)的調控不斷加強，社會上對房價持續(xù)上漲的批評和指責也越來越多，許榮茂應該是將這當成了房地產(chǎn)的重大風險，并因此成了最聽調控政策話的人。

翻看世茂那些年的日程表，可以顯著的看到，在恒大、碧桂園、乃至富力等公司高歌猛進之際，許榮茂卻首先選擇了保守和防風險。

2010年，世茂在中國房企銷售排榜中已滑落到10名之后，銷售額不足300億，而恒大已經(jīng)沖過了500億的門檻。2016年，世茂的行業(yè)排名已在15名之外，年銷售額更停留在不到700億的窘境。

或許是房價一路向天不回頭的強勢，讓許氏父子真正對中國人的房子購買力服了氣，或許是將近10年走下來讓他們對中國房地產(chǎn)有了新的信心支撐，又或許是巨大落差的刺激。當許世壇開始主導世茂時，世茂也借此來了個畫風突變：

從此前偏向保守、謹慎，如今大步走向更有進攻性的攻城略。就像一個停下來休息了的人再出發(fā)，要用更快的速度追回被落下的距離。

世茂的發(fā)展也因此展現(xiàn)出完全不同的格局，并且結出不一樣的果：2017年，世茂進入千億俱樂部；2018年，世茂以1700多億銷售額追趕到全國房企銷售排行的第11，2019年的最新數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)的銷售額已突破2600億，全國排名也重回前十，列第9位。

從規(guī)模數(shù)字看，只是用了3年，“小許”就干出了超過“老許”過去數(shù)十年的成績。而且，他還在這期間，讓“老許”早年布局的多個項目變成業(yè)界經(jīng)典，使世茂在規(guī)模擴張之外，進一步強化了引領行業(yè)風騷的開創(chuàng)性和先進性。

其中的代表當屬，2006年就立項、2018年完成竣工的佘山世茂洲際酒店。這個又被稱為深坑酒店的項目，依附深坑崖壁而建，是世界首個建造在廢石坑內的自然生態(tài)酒店，被美國國家地理譽為“世界建筑奇跡”，一揭開面紗就成為了網(wǎng)紅，并被《時代周刊》選為了世界100個最佳旅行目的地。

許世壇讓公司快速增長的核心策略和孫宏斌如出一轍：收購、收購、持續(xù)的收購。2019年正式出任世茂總裁之后不到3個月，他就動用超過200億，收購了一系列項目。

甚至有人評價，低聲細語的許世壇比大嗓門的孫宏斌還狠！

而這次與福晟集團宣稱的強強聯(lián)合，在外界看來，也不過是許世壇換了馬甲的收購而已。通過這次合作，世茂將新增將近4000億的貨值，而且大部分都在當前正炙手可熱的大灣區(qū)舊改項目。

這若獲得成功，無疑會進一步提升世茂在行業(yè)的站位。和孫宏斌一樣，伴隨收購動作的越來越大，許世壇也不得不面對一個問題：

是否有足夠的資金支撐其財務安全。

世茂為何不差錢？

2018年，許榮茂登上含金量十足的央視春晚。

他向故宮贈予價值高達2000萬美金的《絲路山水地圖》。多篇報道里提到，這幅國寶為“一帶一路”提供難能可貴的參考和借鑒。企業(yè)家能以捐贈者的身份登上春晚，明顯得到了足夠的支持。

幾個月后，世茂、中信信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就大灣區(qū)進行深度合作。至此，許榮茂為穩(wěn)定交班鋪好了路。

2019年初，許世壇正式從父輩手中接下了世茂的權杖，成為真正的掌舵者。為了這一天，許世壇從最底層的銷售做起直至集團高層，整整打磨了21年。所以，自他上任后的兇猛并購，顯然是深思熟慮后的結果。

▲左三：許世壇 左四：潘偉明

地產(chǎn)圈又迎來了一位鮮花怒馬的“白衣騎士”。

自3月起，許世壇開始瘋狂清空“購物車”，斥資近200億元，接盤萬通、泰禾、明發(fā)等房企近20個項目。這般風卷殘云的大手筆，讓他在地產(chǎn)圈風頭一時無兩，一度蓋過并購之王孫宏斌。

每當媒體問起許世壇并購的心路歷程時，他都會笑著說：合作共贏。

的確，縱觀這些項目，世茂都沒有“野蠻”地全盤接手，而是用最小的代價獲得主導權。其中泰禾的院子系列、粵泰的天鵝灣系列，都是明星產(chǎn)品。

大規(guī)模拿地，在政策突變的時代成了一場虛妄的夢。自中央開始定調房住不炒后，從銀行、信托等渠道對房企融資進行監(jiān)管，曾狂飆猛進的房企為了解決資金問題，紛紛拋售資產(chǎn)。但世茂卻“還有很多項目在談”。

錢從何處來？世茂自有“找錢”神通。

除了40%的銷售回款用于拿地外，世茂還展現(xiàn)了強橫的全球性融資能力。早年，做過股票經(jīng)紀人的許榮茂熟知金融市場，與國際投行建立了深厚的關系。2006年，世茂地產(chǎn)在港上市前就完成了一次大規(guī)模募資。

由摩根士丹利、渣打銀行、建銀資產(chǎn)管理和Draw Bridge基金四家策略股東以每股4.14港元共出資約15億港元購進了世茂房地產(chǎn)12.8%的股權。其中，持股最多的摩根士丹利以2.22億股成為世茂房地產(chǎn)的第二大股東。

上市后，摩根士丹利國際資本（MSCI）將世茂房地產(chǎn)納入了MSCI全球股票指數(shù)及MSCI中國指數(shù)成分股，帶領世茂股價大幅上漲。同年年末，世茂房地產(chǎn)又通過摩根士丹利成功向國際投資者發(fā)行近6億美元債券。

而讓股價攀升的優(yōu)質項目，則是世貿從內地平臺騰挪出來的。

2019年，嘗過甜頭的摩根士丹利、渣打銀行再次出手相助，幫助世茂發(fā)行了低于內房股平均水平的美元債。規(guī)模為10億美元，7年期，利率僅為5.60%。期間認購反應熱烈，總訂單近60億美元。

同樣，世茂在國內的融資也大有斬獲。旗下子公司世茂建設成功發(fā)行了132億元公司債券，票面利率4.30%，有效期24個月。信用評級AAA級別，在嚴厲監(jiān)管的情況下，僅用了兩周時間就獲批發(fā)債申請。

一年前，世茂還發(fā)行了首單住房租賃ABS（資產(chǎn)證券化），儲架10億元；并且早就玩出了花。全國首單物業(yè)費ABS項目、首單購房尾款ABS項目，均由世茂與資本聯(lián)合發(fā)行。最重要的是融資成本普遍低于6%。

房地產(chǎn)新時代，大房企開始向資金密集型金融財團轉型，中小房企成為被吞噬的對象。湖北的地方開發(fā)商向《華夏時報》記者訴過苦：“大型房企背后都有一個銀行作支撐，中小型房企只能靠自有資金做開發(fā)。”

光靠自有資金顯然玩不轉現(xiàn)在的地產(chǎn)業(yè)，就連世茂也是如此。世茂福晟案里，就引入了東方資產(chǎn)和信達進場。有媒體報道，世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團三方的股權比例為4：3：3。

許世壇否認了這個說法，稱金融機構僅在這次合作里提供稅務、融資等支持。

據(jù)公開資料顯示，東方資產(chǎn)和信達是中國四大AMC（資產(chǎn)管理公司）之二，在成立之初分別對接中國銀行、建設銀行的不良資產(chǎn)。

會融資，能借到更劃算的錢，還只是世茂底氣的一部分。

與孫宏斌一樣，許世壇也正把世茂打造成并購“高周轉”的典型，言簡意駭?shù)恼f，就是用“并購”從同行那里“批發(fā)采購”項目，批發(fā)采購到手后，快速出貨零售，快速變現(xiàn)，以此貨如輪轉，確保現(xiàn)金流。某種程度上說，就是用同行的錢去收購同行的項目，只不過，需要先行墊一筆錢把并購項目盤活。

也正是這些明里暗里的布局，讓世茂在各大開發(fā)商陷入泥沼時，能以“救世主”的身份出現(xiàn)。在收購福晟的發(fā)布會上，許世壇志滿意得地說道：

我們不會做虧本的生意。

打不了逆風仗，憑什么做生意？這恐怕是深謀遠慮的大佬才敢有的感悟。

寡頭時代？

留給中國地產(chǎn)商們的機會不多了。

福晟集團在最輝煌的時候，貨值一度排到全國第7，被視為地產(chǎn)界的一匹黑馬。其董事長潘偉明常掛在嘴邊的一句話是：“什么小而美，小就沒了。”

他真是一語道破天機，也靠著瘋狂并購戰(zhàn)術成名。

由于是官員出身，潘偉明的組織架構也頗有章法。2015年，他成立十支拿地飛虎隊：除8個區(qū)域大隊外，還有機動大隊和支援大隊。他親任飛虎總隊司令員。兩年時間，通過瘋狂舉債，拿下貨值8100億元的土地。

福晟還祭出碧桂園高周轉的打法：3個月開工、6個月銷售、9個月封頂、1年現(xiàn)金流回正。他的玩法與其他巨頭并無區(qū)別，但卻是在“房住不炒”的時間節(jié)點上抓緊沖刺。最終陷入現(xiàn)金流危機，豪賭失利。

福晟的慘敗，只是緊縮政策下眾多房企的一個縮影。

自2018年起，地產(chǎn)業(yè)被視為步入“鍍金”時代，房地產(chǎn)金融化的步子邁得有些大。這源于融資渠道受限，整個行業(yè)進入洗牌期，規(guī)模化的破產(chǎn)潮出現(xiàn)。

過去18個月里，超過700家房企死掉。許多曾輝煌無比的地產(chǎn)商，通過瘋狂舉債大量拿地的操作，成為他們的致命死穴。大而不強只能被吞并。還在長袖善舞的房企，如今來看，都有四個特點：

擁有全國品牌、精于投融資、善于現(xiàn)金管理、有著自己的金融板塊。

地產(chǎn)業(yè)最愛與銀行聯(lián)誼，據(jù)不完全統(tǒng)計，有16家房企參股了21家銀行。萬科入股徽商銀行，恒大入股盛京銀行，綠地入股錦州銀行和貴陽銀行，世茂也是中信銀行的股東。強強聯(lián)合，才是如今的生存法則。

這是一場草莽被收割、寡頭聯(lián)合博弈的強者游戲。

在上個月的中央經(jīng)濟工作會議上，房住不炒再次被重申。正如“并購王”孫宏斌所言，房地產(chǎn)業(yè)搶存量而非搏增量的時代已經(jīng)到來。

萬科高喊著“活下去”，恒大、碧桂園繼續(xù)猛沖，融創(chuàng)、世茂把合作共贏掛在嘴邊，左手右手都是做強圖大的狠動作……這些地產(chǎn)狠人的莫等閑和只爭朝夕，既是主動，也更是形勢逼人的結果：

盤子就這么大了，你多吃一口，我就少了一口。

但當下的經(jīng)濟大環(huán)境，未來的房地產(chǎn)市場，相比過去而言，其中的不確定性風險并沒有減少。

這樣的大環(huán)境下，曾經(jīng)因為保守而錯失良機的世茂，是否又會因為太過激進而犯新的錯誤？

縱然是財技高超，底蘊深厚，這對許世壇來說，依然是個相當考驗運氣的問題。